Bezwaar tegen bouwplan Waterrijck houdt jonge starters in onzekerheid

ZEEWOLDE – Toen de 24-jarige Caitlin in september vorig jaar een starterswoning kocht in nieuwbouwproject Waterrijck, dacht zij haar eerste eigen huis te hebben gevonden. Ze koos inmiddels een keuken en badkamer uit en begon zich voor te stellen hoe haar nieuwe woning eruit zou zien. Bijna een jaar later weet ze nog altijd niet wanneer ze naar de notaris kan en wanneer de bouw kan beginnen.

“Toen ik het huis kocht, dacht ik dat alles geregeld was”, vertelt ze. “Pas later kreeg ik te horen dat er bezwaar was gemaakt tegen de omgevingsvergunning. Sindsdien is er steeds weer een volgende stap in de procedure.”

Caitlin woont al haar hele leven in Zeewolde. Op een moeilijke woningmarkt zag zij de woning in Waterrijck als een bijzondere kans om in haar eigen dorp te kunnen blijven wonen. Haar woning maakt deel uit van een blok met acht starterswoningen van het type Optimist.

In totaal bestaat het project Waterrijck uit 54 woningen. De 24 Optimist-woningen zijn verdeeld over drie blokken van acht woningen. De woning van Caitlin bevindt zich in het blok met de bouwnummers 47 tot en met 54.

Hoger dan het omgevingsplan toestaat

Een belangrijk onderdeel in de vergunningprocedure is de hoogte van de Optimist-woningen.

De gemeente Zeewolde bevestigt dat het omgevingsplan op deze locatie een maximale bouwhoogte van tien meter toestaat. Via een binnenplanse afwijking kan die hoogte met tien procent worden verhoogd tot elf meter. Voor de Optimist-woningen is echter een bouwhoogte van 11,44 meter aangevraagd en vergund.

Voor die verdere afwijking heeft de gemeente medewerking verleend via een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit, een zogenoemde BOPA. De ruimtelijke onderbouwing daarvan is volgens de gemeente mede gebaseerd op een bezonningsstudie. Daaruit zou blijken dat de extra schaduwwerking op de omgeving zeer beperkt is.

Van de afwijkende bouwhoogte was Caitlin naar eigen zeggen niet op de hoogte toen zij de woning kocht.

“Ik ging ervan uit dat een woning die wordt verkocht ook volgens de regels gebouwd kan worden”, zegt ze. “Pas door de brieven over het bezwaar kwam ik erachter dat de hoogte afwijkt van wat in het omgevingsplan staat.”

Uit correspondentie van IJsselland Ontwikkeling aan de kopers blijkt dat de gemeente met de afwijking had ingestemd en deze ruimtelijk aanvaardbaar vond. Tegen de vervolgens verleende omgevingsvergunning werd bezwaar gemaakt.

Oorspronkelijke vergunning aangepast

De omgevingsvergunning had aanvankelijk betrekking op alle 54 woningen in het project. Volgens de gemeente was het indienen van één aanvraag voor het gehele project een keuze van de initiatiefnemer en is dat bij projectmatige woningbouw een gebruikelijke werkwijze.

Nadat bezwaar was gemaakt, is naar een andere oplossing gezocht. De initiatiefnemer verzocht de gemeente een deel van de oorspronkelijke vergunning in te trekken. De 24 Optimist-woningen werden daardoor uit dat besluit gehaald. Voor deze woningen zijn vervolgens drie afzonderlijke omgevingsvergunningen aangevraagd.

Het bezwaar tegen de oorspronkelijke vergunning is inmiddels ingetrokken, bevestigt de gemeente. Het onderdeel waarop het bezwaar betrekking had, maakte na de aanpassing immers geen deel meer uit van die vergunning.

De vergunning voor de overige dertig woningen is daardoor inmiddels onherroepelijk geworden.

Voor Caitlin en de andere kopers van de Optimist-woningen betekende de gekozen oplossing echter opnieuw wachten.

“Steeds kwam er een nieuwe brief en een nieuwe stap in de procedure”, vertelt ze. “Maar voor ons als kopers verandert er ondertussen weinig. Wij weten nog steeds niet wanneer we naar de notaris kunnen en wanneer de bouw begint.”

Volgens IJsselland Ontwikkeling zijn de drie nieuwe vergunningen voor de Optimist-woningen op 8 juli verleend. Voor die besluiten geldt opnieuw de wettelijke bezwaartermijn van zes weken. Belanghebbenden kunnen tegen deze drie vergunningen opnieuw bezwaar maken.

De gemeente zegt de drie nieuwe aanvragen met prioriteit en zo snel mogelijk te hebben behandeld. De wettelijke bezwaartermijn kan de gemeente echter niet verkorten.

Koopcontract opnieuw onder druk

De lange procedure heeft voor Caitlin niet alleen gevolgen voor de datum waarop zij haar woning kan betrekken. Ook de termijnen in de koop- en aannemingsovereenkomst spelen een rol.

In juni liet IJsselland Ontwikkeling in correspondentie met kopers weten dat een termijn van negen maanden voor een aantal kopers bijna was verstreken. Die termijn werd vervolgens met drie maanden verlengd.

Voor Caitlin loopt die verlenging naar eigen zeggen op 17 september af. Zij maakt zich zorgen over wat er gebeurt wanneer er tegen die tijd nog onvoldoende zekerheid bestaat om met de woningbouw verder te gaan.

“Dan heb ik straks misschien geen huis, terwijl ik wel al kosten heb gemaakt”, zegt ze. “Dat geld hebben starters juist hard nodig.”

IJsselland Ontwikkeling wil vanwege de nog lopende vergunningprocedure niet inhoudelijk reageren op afzonderlijke vragen over de vergunning, de juridische achtergronden en de planning.

De ontwikkelaar zegt de ontstane vertraging voor zowel kopers als bouwende partijen te betreuren. Volgens IJsselland worden kopers geïnformeerd zodra zich relevante ontwikkelingen voordoen. Over het moment van het notarieel transport en de start van de bouw kan het bedrijf zolang de procedure loopt nog geen uitspraken doen.

‘Wat kan ik zelf doen?’

Caitlin zegt zich de afgelopen maanden vooral machteloos te hebben gevoeld. Ze nam contact op met de makelaar en de projectontwikkelaar en vroeg bij de gemeente documenten over de procedure op.

“Mijn vraag was telkens: wat kan ik zelf doen? Het antwoord was steeds dat ik moest afwachten”, vertelt ze. “Ik begrijp dat iemand het recht heeft om bezwaar te maken. Dat recht moet er ook zijn. Maar aan de andere kant staan mensen die al maanden wachten op hun eerste woning.”

Over de communicatie met de kopers zegt de gemeente dat zij daarin geen actieve rol heeft. De informatievoorziening rond de aankoop is volgens de gemeente een verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer en de verkopende partij. De gemeente is zelf geen partij bij de privaatrechtelijke koopovereenkomsten.

IJsselland zegt op zijn beurt nauw contact te onderhouden met de kopers en hen te informeren zodra er relevante ontwikkelingen zijn.

Caitlin ervaart dat anders. Zij zegt vooral behoefte te hebben aan meer uitleg over wat iedere nieuwe stap concreet voor haar betekent.

‘Wij zijn meer dan bouwnummers’

Caitlin hoopt dat de betrokken partijen bij het verdere verloop niet alleen naar vergunningen, termijnen en procedures kijken, maar ook naar de mensen achter de koopcontracten.

“Op papier gaat het over een vergunning, een bouwhoogte en bouwnummers”, zegt ze. “Maar achter die nummers zitten acht mensen. Mensen die hun woning hebben uitgezocht, hun financiën hebben geregeld en zich voorbereiden op een toekomst in Zeewolde.”

Ze benadrukt dat zij niet vraagt om de wettelijke bezwaarprocedure over te slaan. “Ik wil niet dat regels opzij worden gezet”, zegt ze. “Ik wil vooral weten waar we aan toe zijn. Wat gebeurt er nu, wat kan er daarna gebeuren en wat betekent dat voor onze woningen?”

Voor haar gaat de discussie daardoor inmiddels over veel meer dan een bouwplan. “Ik dacht dat ik mijn eerste huis had gekocht. Nu weet ik nog steeds niet wanneer het er komt.”